Рынок недвижимости Узбекистана в I полугодии 2026 года: фундаментальная коррекция, сдвиг в регионы и данные ЦБ

Первая половина 2026 года стала переломным этапом для рынка недвижимости Узбекистана. Рекордная активность покупателей в первом квартале, полноценный запуск обязательных эскроу-счетов с 1 апреля и внедрение Национальным комитетом по статистике новой методологии расчетов на основе гедонической регрессии совпали с публикацией отчета Центрального банка о финансовой стабильности.

Объединенные данные ЦБ РУз, Нацстаткома и ведущих деловых СМИ (Spot.uz, Kun.uz) демонстрируют: рынок остывает от спекулятивного перегрева, снижает долговую нагрузку граждан и переходит к модели зрелого инвестирования.

Объем сделок и «эффект эскроу»: мартовский ажиотаж

За I квартал 2026 года в республике зарегистрировано 110,1 тыс. сделок купли-продажи, что на 48,4% превышает показатели аналогичного периода 2025 года.

Абсолютным пиком стал март — 47,3 тыс. сделок (+112% YoY). YoY — это аббревиатура от английского выражения Year-over-Year (переводится как «год к году» или «по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»).

Граждане и инвесторы стремились оформить договоры купли-продажи до вступления в силу правил безналичных расчетов через банковские эскроу-счета.

Главные драйверы спроса (данные ЦБ):

• Ипотечный бум: объем выданных ипотечных кредитов за Q1 вырос на 29% и достиг 5,7 трлн сумов.
• Рост доходов: реальные доходы населения увеличились на 7,8%.
• Объем ввода: за полугодие введено в эксплуатацию 3,3 млн кв. м жилья (+6,6%).

В региональном разрезе абсолютными лидерами по динамике транзакций стали Сырдарьинская область (+67%), Ташкент (+64%), Андижанская (+56%) и Навоийская (+52%) области.

Анализ цен по методу гедонической регрессии (Данные Нацстаткома)

Со II квартала 2026 года Нацстатком рассчитывает индексы цен по обновленной международной методологии — методу гедонической регрессии, который математически изолирует влияние локации, этажности, типа материала и площади объекта.

Во II квартале 2026 года цены на жилую недвижимость выросли на 1,3% к 1 кварталу 2026 и на 4,0% в годовом выражении.

• Первичный рынок (Новостройки): ценник вырос на +7,1% YoY. Высокий спрос подпитывается доверием к эскроу-счетам и современной инфраструктуре ЖК.
• Вторичный рынок: продемонстрировал более умеренную динамику — +4,2% .
• Индивидуальное жилье (дома/коттеджи): подорожало всего на +2,0% YoY.
• Регионы обогнали Ташкент: За год квартиры в Ташкенте выросли в цене на 3,9%, в то время как в остальных регионах республики средний рост составил 7,0%, что указывает на активную децентрализацию спроса.

Выводы Центрального банка: возврат к фундаментальной стоимости и оздоровление ипотеки

Регулятор оценил рыночную стоимость жилья по четырем математическим моделям (включая байесовскую модель пространства состояний и квантильную регрессию) и пришел к важным выводам:

Завершение перегрева и возврат к реальной стоимости

Благодаря активному строительству и расширению предложения, реальные сумовые цены на жилье за год снизились на 4,8%, вернувшись в границы фундаментальной обоснованности. В долларовом же выражении жилье подорожало на 1,5% за счет укрепления национальной валюты.

Драматическое падение долговой нагрузки

Введение с июля 2025 года жестких макропруденциальных лимитов LTV (отношение кредита к залогу — не выше 85%) дало сильный оздоровительный эффект:

• Средняя долговая нагрузка ипотечников (DSTI — отношение платежей к доходу) упала с 71% до 49% (сокращение на 22 процентных пункта!).
• Доля качественных заемщиков с DSTI ≤ 50% выросла с 58% до 74%.
• Риск банковских потерь по розничному портфелю существенно снизился.

Смена стратегии инвесторов: ставка на аренду

ЦБ констатирует: покупатели перестали рассчитывать на спекулятивную перепродажу («купил — подождал — перепродал с наценкой») и переключились на получение стабильного арендного дохода. Арендные ставки за год выросли на ~3%, а отношение темпов роста цен на жилье к темпам роста аренды опустилось ниже единицы.

Сводная таблица ключевых показателей рынка (I полугодие 2026)

Интерактивный калькулятор: оценка стоимости и ипотеки в Ташкенте (I полугодие 2026)

Воспользуйтесь калькулятором, чтобы рассчитать примерную стоимость квартиры, размер ежемесячного ипотечного платежа в разных районах столицы на основе актуальных рыночных данных 2026 года.

На сайте Domtut вы можете наблюдать за изменением цен на квартиры по районам Ташкента.

Итоги: портрет рынка во II полугодии 2026 года

Рынок недвижимости Узбекистана в 2026 году демонстрирует признаки зрелой экономики. Искусственный ажиотаж спал, застройщики и покупатели адаптировались к защищенным расчетам через эскроу-счета, а банковский сектор защищен от ипотечного пузыря высокими требованиями к первоначальному взносу.

Для инвесторов наступает время прагматизма: наиболее привлекательными активами становятся ликвидные новостройки комфорт-класса в развивающихся регионах и спальных районах Ташкента, ориентированные на долгосрочную сдачу в аренду.

Во втором полугодии эксперты прогнозируют умеренный рост цен на уровне 1,5–2% в квартал, при этом основной объем спроса продолжит перетекать в новые развивающиеся районы столицы (Яшнабад, Сергели).