Центробанк прогнозирует рост цен на жилье в Узбекистане

ЦБ отмечает устойчивый рост квартир и предупреждает о возможном дальнейшем удорожании недвижимости. Даже при временном замедлении активности на рынке сохраняется высокий интерес к покупке и ипотечным займам.

Текущая динамика цен на жильё

В первой половине 2024 года рыночная стоимость квартир превышала фундаментальную примерно на 28%. Рост в сумовой и долларовой оценке значительно опережал увеличение зарплат: 44% против 17–18%. К середине 2025 года разрыв снизился до 17%, отражая частичное выравнивание спроса и предложения.

В июне 2025 года первичное жильё подорожало на 2,6% в сумовой оценке (2,1% в долларах), вторичное — на 2,5% (2% в валюте). В столице и крупных областных центрах цены росли умеренно, а в регионах с низкой застройкой недвижимость дорожает быстрее.

Причины роста и прогноз Центробанка

ЦБ выделяет несколько факторов, оказывающих влияние:

1. Инвестиционный спрос

   Многие покупатели рассматривают квартиры как финансовый инструмент, ожидая перепродажи с прибылью. Особенно активны инвесторы в крупных городах и престижных районах, что повышает стоимость жилья, особенно на первичном рынке.

2. Ограниченное предложение

   Несмотря на расширение строительства, доступных объектов остаётся немного. Высокий спрос в популярных районах создаёт конкуренцию и поддерживает цены.

3. Увеличение затрат на строительство и энергию

   Подорожание стройматериалов, рабочей силы и тарифов на энергоресурсы отражается на цене квартир. Введение эскроу-счетов и дополнительные требования к проектам также повышают конечную стоимость жилья.

Прогноз ЦБ: даже при ужесточении ипотечных условий и умеренном снижении активности рост сохранится, особенно там, где спрос высок, а предложение ограничено.

Влияние на ипотеку и покупательскую способность

Рынок постепенно стабилизируется. Разрыв между рыночной и экономически обоснованной стоимостью сокращается: к концу 2024 года средняя цена была на 17% выше фундаментальной, тогда как ранее показатель превышал 20%. Это отражает выравнивание спроса и предложения и замедление роста стоимости до темпов, сопоставимых с доходами населения.

Банки ужесточили правила выдачи ипотечных кредитов: ставки повысились, сроки сократились, а ежемесячные выплаты выросли на 44%, значительно опередив рост зарплат. Индекс доступности жилья снизился на 27 пунктов, ограничивая возможности приобретения квартир в кредит.

Даже при увеличении доходов семей, повышение платежей и строгие условия ипотеки создают дополнительную нагрузку на бюджет. Рост жилищного фонда и расширение строительства многоквартирных домов частично компенсируют снижение доступности, но давление на покупателей остаётся, особенно в крупных городах с высокой стоимостью квартир.

Региональные особенности и активность сделок

После кратковременного спада в начале года рынок начал восстановление. Во втором квартале количество заключённых сделок с жильём превысило 90 тыс., что на 21% больше, чем в предыдущем квартале, и на 10,8% выше уровня прошлого года. Ранее сниженный спрос в Андижанской, Ферганской, Наманганской, Ташкентской, Сырдарьинской, Бухарской и Кашкадарьинской областях компенсировался ростом активности в других регионах.

В Ташкенте, несмотря на умеренное замедление, квартиры продолжают дорожать, особенно первичные. Высокий интерес, активное строительство и количество ипотечных сделок поддерживают цены. К концу июня первичные квартиры подорожали на 21–22%, вторичное жильё — на 22,7%. Столица остаётся крупнейшим рынком страны: около трети всех сделок приходится на неё, покупатели — местные, бизнес и нерезиденты.

Сохраняется тенденция увеличения стоимости земли и арендных ставок, что дополнительно стимулирует ценовую динамику. Экономическое развитие, инвестиции в строительство и ипотека обеспечивают стабильный рост числа сделок, делая столичный рынок особенно привлекательным.

Прогноз на ближайшие месяцы

Центробанк ожидает дальнейшее увеличение цен, если финансовые возможности населения останутся прежними. Даже при росте предложения высокий интерес покупателей и инвесторов поддерживает динамику.

Регулятор допускает умеренную корректировку — снижение стоимости может составить 15–20% в отдельных сегментах или районах. Полной стабилизации цен в ближайшие годы ожидать не стоит. Прогноз ЦБ на 2025–2026 годы указывает на сохранение активности и отсутствие резких колебаний.

Рекомендации для покупателей и инвесторов

1. Покупка сейчас может быть выгодной

   С учётом прогнозируемого роста цен приобретение квартиры сейчас может быть удачной инвестицией. Важно анализировать район и прогнозируемую динамику стоимости, чтобы минимизировать риски.

2. Планирование бюджета при ипотеке

   Высокие ставки и сокращённые сроки увеличивают ежемесячные выплаты. Следует заранее оценить нагрузку на семейный бюджет и возможное повышение платежей.

3. Оценка перспективности района

   В районах с низкой инфраструктурой или большим количеством новых объектов цены могут корректироваться. Покупателям стоит ориентироваться на качество локации, доступность объектов и планы по развитию территории.

Рынок недвижимости в Узбекистане растёт быстрее доходов населения. Центральный банк предупреждает о рисках, связанных с высокой стоимостью ипотеки и спекулятивным спросом, но сохраняет прогноз увеличения цен. Для безопасного приобретения жилья важно консультироваться с экспертами и тщательно оценивать собственные финансовые возможности.

Больше информации о рынке недвижимости и актуальные предложения квартир доступны на сайте.