Рынок жилья в Узбекистане ускорился перед введением эскроу-счетов

Весной 2026 года на рынке жилья Узбекистана произошло нечто необычное. По данным Центра экономических исследований и реформ (ЦЭИР), число сделок купли-продажи в марте достигло 43,6 тысячи. Предыдущий всплеск был зафиксирован в июне 2020 года, когда отмена «прописки» всколыхнула покупателей.

Причина – введение эскроу-счетов в Узбекистане, которые стали обязательными с 1 апреля 2026 года. Покупатели поспешили закрыть сделки до новых правил, застройщики – продать квартиры на прежних условиях. Результат – большой всплеск активности.

Это важно и для тех, кто уже присматривается к жилью, и для инвесторов, которые следят за настроениями рынка.

Что происходит прямо сейчас

По сравнению с февралём количество договоров выросло почти на 47%. А в годовом разрезе – более чем вдвое: в марте 2025-го было оформлено лишь 20,4 тысячи сделок.

Активность выросла во всех регионах страны без исключения. Особенно заметный скачок показали Джизакская (+73,2%), Наманганская (+63%) и Сырдарьинская (+64,6%) области.

Столица традиционно в лидерах: на Ташкент пришлось около 34% всего объёма сделок. В марте здесь было заключено примерно 12,8 тысячи договоров – на 44% больше, чем в феврале.

Покупатели торопились не случайно. Многие хотели успеть провести расчёты по старым схемам – наличными или привычными переводами. Апрель с его новыми требованиями воспринимался как точка невозврата.

Что такое эскроу-счёт

Представьте временный сейф в банке. Покупатель кладёт туда деньги за квартиру, но продавец не может их забрать, пока не будет подтверждено оформление права собственности. Банк выступает нейтральным посредником – он не на чьей стороне, он просто хранит деньги до выполнения условий.

Вот как выглядит процесс:

Покупатель вносит сумму на специальный счёт. Стороны оформляют сделку через нотариуса, который видит наличие средств в реальном времени. После того как переход права зарегистрирован в кадастре, банк автоматически переводит деньги продавцу.

Зачем это вводят? Чтобы убрать серые схемы, защитить людей от мошенников и сделать рынок недвижимости Узбекистана прозрачным и цивилизованным. Подробнее о том, как работает механизм и сколько стоят услуги банков, читайте в материале «Эскроу-счета для сделок с жильём: стоимость услуг в Узбекистане 2026».

Что изменится для покупателей

Рассмотрим плюсы. Главное – безопасность. Деньги не попадут к продавцу до тех пор, пока квартира юридически не стала вашей. Риск остаться и без денег, и без жилья практически исключён. Нотариус видит подтверждение оплаты через государственные системы – никакой самодеятельности.

Если сделка срывается по любой причине, вся сумма возвращается покупателю в полном объёме.

Минусы. Процедура усложнилась. Теперь нужно открывать специальный счёт, взаимодействовать с банком, ждать проверки. Для тех, кто привык к быстрым наличным расчётам, это непривычно.

Банки за услугу берут комиссию. В государственных банках – не более 206 000 сумов за сделку с жильём. Частные структуры устанавливают тариф самостоятельно.

Что будет с застройщиками

Для девелоперов новые правила – серьёзное испытание. Раньше многие использовали деньги дольщиков как оборотные средства ещё на этапе строительства. Теперь эта практика уходит в прошлое: средства заморожены до передачи ключей.

Это значит, что застройщикам придётся либо иметь собственный капитал, либо кредитоваться. А кредиты – это расходы, которые могут отразиться на стоимости квадратного метра.

С другой стороны, требования вынудят слабых игроков уйти с рынка. Останутся те, кто работает честно и системно. Для покупателей это хорошая новость – вероятность того, что застройщик «заморозит» стройку или исчезнет с деньгами, резко снижается.

Подробнее о том, как менялись сроки внедрения новых правил для первичного рынка, читайте здесь: «Эскроу-счета для новостроек в Узбекистане: сроки внедрения перенесены».

Как это повлияет на цены на жильё

По данным ЦЭИР, на вторичном рынке в марте 2026-го цены на жильё в Узбекистане в среднем по республике выросли на 0,4% за месяц и на 10% в годовом выражении. В Ташкенте квадратный метр на «вторичке» стоит около $1 124 – это плюс 5% за год в долларах.

В сегменте первичного жилья динамика активнее: рост составил 8,8% в годовом разрезе. Лидеры по подорожанию – Мирзо-Улугбекский (+15,5%), Мирабадский (+14,9%) и Юнусабадский (+14,6%) районы.

Что будет дальше? Рассмотрим три сценария:

Сценарий 1 – Умеренный рост. Спрос остаётся высоким, новые требования к застройщикам поднимают себестоимость, цены плавно идут вверх на 10–15% в год.

Сценарий 2 – Временный скачок. После апрельского ажиотажа спрос немного просядет, затем восстановится. Небольшое колебание без долгосрочного тренда.

Сценарий 3 – Стабилизация. Прозрачность привлечёт новых покупателей и инвесторов, предложение вырастет, цены выровняются.

Наиболее вероятен первый сценарий с элементами второго: краткосрочное охлаждение после пикового марта и постепенный рост в течение года.

Стоит ли покупать сейчас

Этот вопрос задают многие – и ответ зависит от ситуации конкретного человека.

Покупать выгодно сейчас, если:

• вы давно выбираете жильё и нашли подходящий вариант;
• у вас есть первоначальный взнос и понятный источник финансирования;
• вы рассматриваете покупку как долгосрочную инвестицию, а не спекуляцию.

Лучше подождать, если:

• вы не до конца разобрались в новых правилах расчётов;
• рассматриваете новостройки в Узбекистане и хотите дождаться, пока механизм эскроу полностью заработает и станет понятнее;
• бюджет ограничен и вы боитесь переплатить на пике ажиотажа.

Быстрый совет: не принимайте решение под давлением «сейчас или никогда». Рынок не исчезнет. Но и затягивать без причины тоже не стоит – тренд на подорожание устойчив.

Мнение эксперта

По наблюдениям специалистов, работающих с узбекистанским рынком недвижимости, мартовский подъем – это не признак перегрева, а отложенный спрос плюс законодательный триггер. Такие всплески, как правило, сменяются периодом спокойствия, после чего рынок возвращается к прежней динамике.

Введение эскроу – шаг в правильном направлении. Да, переходный период всегда сопровождается неудобствами. Но в перспективе будущего прозрачные правила игры выгодны всем участникам: покупатели получают защиту, добросовестные застройщики – репутацию, а рынок в целом – устойчивость.

О том, как новая система защищает от мошенничества, подробно написано здесь: «Гарантированная система эскроу-счетов для покупки жилья в Узбекистане: защита от мошенничества».

Как не переплатить за квартиру прямо сейчас

Несколько практических советов для тех, кто находится в активном поиске:

• Проверяйте реальную цену. Сравнивайте несколько объявлений в одном районе, не ориентируйтесь только на одно предложение. Ажиотаж – удобный момент для завышения прайса.
• Торгуйтесь. После мартовского пика часть продавцов столкнётся с тем, что ажиотаж спал. Это ваш момент для торга.
• Изучайте документы. Убедитесь в чистоте юридической истории объекта до того, как деньги окажутся на эскроу-счёте.
• Сравнивайте варианты. На Domtut.uz можно найти и сравнить актуальные предложения на первичном и вторичном рынках, отфильтровать по бюджету, количеству комнат, району и формату оплаты – ипотека, рассрочка или полная стоимость.

Рынок жилья в Узбекистане пережил исторический всплеск активности на фоне введения эскроу-счетов. Это закономерная реакция на законодательные изменения, а не признак кризиса или перегрева.

Новые правила делают рынок безопаснее для покупателей в первую очередь. Переходный период потребует привыкания, но итог положительный: меньше рисков, больше прозрачности.

Тем, кто думает о покупке, стоит действовать взвешенно: изучить механизм эскроу, сравнить предложения и не торопиться под влиянием эмоций.