2026-yilning birinchi yarmida O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozori: fundamental tuzatish, hududlarga siljish va Markaziy bank ma’lumotlari

2026-yilning birinchi yarmi O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozori uchun burilish nuqtasi bo‘ldi. Birinchi chorakda xaridorlarning rekord darajadagi faolligi, 1-apreldan boshlab majburiy eskrou hisobvaraqlarining to‘liq ishga tushirilishi va Milliy statistika qo‘mitasi tomonidan gedonik regressiyaga asoslangan yangi hisob-kitob metodologiyasining joriy etilishi Markaziy bankning moliyaviy barqarorlik to‘g‘risidagi hisoboti e’lon qilinishi bilan bir vaqtga to‘g‘ri keldi.

O‘zbekiston Respublikasi Markaziy banki, Milliy statistika qo‘mitasi va yetakchi ishbilarmon ommaviy axborot vositalarining (Spot.uz, Kun.uz) birlashtirilgan ma’lumotlari shuni ko‘rsatadiki, bozor spekulyativ qizib ketishdan sovimoqda, fuqarolarning qarz yukini kamaytirmoqda va yetuk investitsiya modeliga o‘tmoqda.

Bitimlar hajmi va "eskrou effekti": mart oyidagi shov-shuv

2026-yilning I choragida respublikada 110,1 mingta oldi-sotdi bitimi ro‘yxatga olingan bo‘lib, bu 2025-yilning shu davriga nisbatan 48,4 foizga ko‘pdir.

Mutlaq cho‘qqi mart oyida qayd etildi - 47,3 mingta bitim (+112%). YoY — inglizcha Year-over-Year iborasining qisqartmasi bo‘lib, "yildan-yilga" yoki "o‘tgan yilning shu davriga nisbatan" deb tarjima qilinadi.

Fuqarolar va investorlar naqd pulsiz hisob-kitoblar qoidalari kuchga kirgunga qadar oldi-sotdi shartnomalarini bank eskrou hisobvaraqlari orqali rasmiylashtirishga intilgan.

Talabning asosiy omillari (MB ma’lumotlari):

• Ipoteka bum: birinchi chorakda berilgan ipoteka kreditlari hajmi 29 foizga oshib, 5,7 trillion so‘mga yetdi.
• Daromadlarning o‘sishi: aholining real daromadlari 7,8 foizga oshdi.
• Ishga tushirish hajmi: yarim yil ichida 3,3 million kvadrat metr uy-joy (+6,6%) foydalanishga topshirildi.

Hududlar kesimida tranzaksiyalar dinamikasi bo‘yicha mutlaq yetakchilar Sirdaryo viloyati (+67%), Toshkent shahri (+64%), Andijon (+56%) va Navoiy (+52%) viloyatlari bo‘ldi.

Gedonik regressiya usuli bo‘yicha narxlar tahlili (Milliy statistika qo‘mitasi ma’lumotlari)

2026-yilning II choragidan boshlab Milliy statistika qo‘mitasi narx indekslarini yangilangan xalqaro metodologiya - obyektning joylashuvi, qavatlari, material turi va maydoni ta’sirini matematik jihatdan ajratib ko‘rsatadigan gedonik regressiya usuli bo‘yicha hisoblaydi.

2026-yilning II choragida turar-joy ko‘chmas mulk narxlari 2026-yilning 1-choragiga nisbatan 1,3 foizga va yillik hisobda 4,0 foizga oshdi.

• Birlamchi bozor (Yangi binolar): narxlar o‘tgan yilga nisbatan +7,1 foizga oshdi. Yuqori talab eskrou hisobvaraqlariga va turar-joy majmuasining zamonaviy infratuzilmasiga bo‘lgan ishonch bilan ta’minlanadi.
• Ikkilamchi bozor: mo‘tadilroq dinamikani ko‘rsatdi - +4,2% .
• Yakka tartibdagi uy-joy (uylar/kottejlar): Yillik o‘sish atigi +2,0% ni tashkil etdi.
• Hududlar Toshkentni ortda qoldirdi Yil davomida Toshkentda kvartiralar narxi 3,9 foizga oshdi, respublikaning qolgan hududlarida o‘rtacha o‘sish 7,0 foizni tashkil etdi, bu esa talabning faol nomarkazlashuvini ko‘rsatadi.

Markaziy bank xulosalari: fundamental qiymatga qaytish va ipotekani sog‘lomlashtirish

Regulyator uy-joyning bozor qiymatini to‘rtta matematik model (jumladan, Bayes holatlari fazosi modeli va kvantli regressiya) orqali baholadi va muhim xulosalarga keldi:

Qizib ketishni tugatish va haqiqiy qiymatga qaytarish

Faol qurilish va taklifning kengayishi tufayli uy-joylarning so‘mdagi real narxlari yil davomida 4,8 foizga pasayib, fundamental asoslanganlik chegarasiga qaytdi. Dollar hisobida esa uy-joy milliy valyutaning mustahkamlanishi hisobiga 1,5 foizga qimmatlashdi.

Qarz yukining keskin pasayishi

2025-yil iyul oyidan boshlab LTV bo‘yicha qat’iy makroprudensial cheklovlarning joriy etilishi (kreditning garovga nisbati 85 foizdan oshmasligi) kuchli sog‘lomlashtiruvchi ta’sir ko‘rsatdi:

• Ipotekaga oluvchilarning o‘rtacha qarz yuki (DSTI - to‘lovlarning daromadga nisbati) 71 foizdan 49 foizga tushdi (22 foiz bandga kamaydi!).
• DSTI ≤ 50% bo‘lgan sifatli qarz oluvchilar ulushi 58% dan 74% gacha oshdi.
• Chakana portfel bo‘yicha bank yo‘qotishlari xavfi sezilarli darajada kamaydi.

Investor strategiyasining o‘zgarishi: ijara stavkasi

Markaziy bankning ta’kidlashicha, xaridorlar spekulyativ qayta sotishga ("sotib oldim - kutdim - ustama bilan qayta sotdim") umid qilmay qo‘yishdi va barqaror ijara daromadini olishga o‘tishdi. Yil davomida ijara stavkalari ~3 foizga oshdi va uy-joy narxlarining o‘sish sur’atlarining ijara to‘lovlarining o‘sish sur’atlariga nisbati birdan pastga tushdi.

Bozorning asosiy ko‘rsatkichlari yig‘ma jadvali (2026-yilning birinchi yarmi)

Interaktiv kalkulyator: Toshkentda ipoteka narxi va qiymatini baholash (2026-yilning birinchi yarmi)

2026-yilgi dolzarb bozor ma’lumotlari asosida poytaxtning turli hududlarida kvartiraning taxminiy narxi va oylik ipoteka to‘lovi miqdorini hisoblash uchun kalkulyatordan foydalaning.

Domtut saytida Toshkent tumanlari bo‘yicha kvartiralar narxining o‘zgarishini kuzatishingiz mumkin.

Natijalar: 2026-yilning ikkinchi yarmidagi bozor manzarasi

O‘zbekistonning ko‘chmas mulk bozori 2026-yilda yetuk iqtisodiyot belgilarini ko‘rsatmoqda. Sun’iy ajiotaj pasaydi, quruvchilar va xaridorlar eskrou hisobvaraqlari orqali himoyalangan hisob-kitoblarga moslashdilar, bank sektori esa yuqori boshlang‘ich to‘lov talablari bilan ipoteka pufagidan himoyalandi.

Investorlar uchun pragmatizm davri boshlanmoqda: Toshkentning rivojlanayotgan hududlari va yotoqxona tumanlarida uzoq muddatli ijaraga berishga mo‘ljallangan likvid komfort toifasidagi yangi binolar eng jozibador aktivlarga aylanmoqda.

Mutaxassislar yilning ikkinchi yarmida narxlarning choraklik 1,5-2 foiz darajasida mo‘tadil o‘sishini bashorat qilmoqda, bunda talabning asosiy hajmi poytaxtning yangi rivojlanayotgan tumanlariga (Yashnobod, Sergeli) oqib o‘tishda davom etadi.